Взыскание платы за содержание общего имущества с собственников нежилых помещений в МКД. Обзор судебной практики.

Николай Монтиле

Эксперт портала "Правовые аспекты энергоснабжения. Консалтинг"

1. Обязанность собственника нежилого помещения в МКД оплачивать услуги по содержанию общего имущества в МКД

1.1. Собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 308-ЭС17-21687 по делу N А53-4643/2017
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили, что в спорный период общество являлось собственником нежилых помещений, оплату за содержание общего имущества дома не вносило; компания осуществляла обслуживание жилого дома, несла затраты, связанные с оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и, руководствуясь статьями 39, 136, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск к обществу, поскольку собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 310-ЭС19-633 по делу N А35-10015/2017
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили заявленные требования, сделав правильный вывод, что Общество как собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязано вносить управляющей организации плату за содержание общего имущества этого многоквартирного дома.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018
Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.
Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

1.2. Отсутствие письменного договора между собственником нежилого помещения и управляющей организацией не отменяет обязанность такого собственника по внесению платы за содержание общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 306-ЭС18-24107 по делу N А12-7123/2018
Ссылки на отсутствие договора на оказание коммунальных услуг были предметом исследования судебных инстанций и обоснованно отклонены. Указанное обстоятельство не отменяет обязанность управления по внесению платы за содержание общего имущества.
Существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018
Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности"
12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 310-ЭС17-5860 по делу N А64-6019/2015
В частности, суд округа справедливо указал, что обязанность собственника (лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления) по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у него права собственности (оперативного управления) на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией; фактическое освобождение лица, владеющего нежилым помещением многоквартирного дома на праве оперативного управления, от обязанности внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома противоречит требованиям действующего законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 307-ЭС16-4808 по делу N А05-1507/2015
Как правомерно указали суды, обязанность собственника по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у нее права собственности на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией, актов выполненных работ и счетов-фактур.
Освобождение собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, текущий и капитальный ремонты противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Определение ВАС РФ от 30.08.2013 N ВАС-11279/13 по делу N А12-21631/2012
Отсутствие договорных отношений между собственником и управляющей компанией, а также невыставление обществом квитанций на оплату расходов на содержание общего имущества жилого дома, само по себе не является безусловным основанием для освобождения собственника нежилого помещения от установленной законом обязанности вносить плату за содержание общего имущества.
Доказательств того, что обществом услуги по содержанию дома не оказывались, либо оказывались некачественно, не предоставлено.

1.3. Особый статус нежилого помещения в МКД, предназначенного для целей гражданской обороны, не освобождает его владельца от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 307-ЭС19-8616 по делу N А56-44073/2018
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 154, 158 Жилищного кодекса, пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил требования, придя к выводу, что спорный объект включен в состав помещений многоквартирного дома, в связи с чем статус помещения, как предназначенного для целей гражданской обороны, не освобождает его владельца от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а специальное назначение объекта не исключает возможности признания его помещением в многоквартирном доме.

1.4. Неполучение платежных документов собственником нежилого помещения в МКД не освобождает его от обязанности оплаты расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 N 306-ЭС17-18835 по делу N А55-24141/2016
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 8, 209, 210, 244, 249, 307, 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Общества, исходя из следующего: собственник в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; отсутствие договорных отношений управляющей компании с собственником помещения не освобождает последнего от обязанности нести указанные расходы; поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике, который в спорные периоды соответствующих платежей не осуществлял, с собственника в лице Департамента подлежит взысканию задолженность за спорный период; неполучение платежных документов само по себе не освобождает собственника нежилых помещений от установленной законом обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов; в отсутствие отдельных договоров ссудополучателей (пользующихся муниципальными помещениями по договорам безвозмездного пользования) с управляющей компанией спорные расходы подлежат взысканию с муниципального образования за счет казны.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6627 по делу N А14-17743/2015
При этом суд указал, что факт непредставления истцом платежных документов на оплату оказанных услуг не может рассматриваться в качестве обстоятельства, освобождающего собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, от исполнения его обязанности по оплате фактически оказанных услуг. Не предоставление истцом в адрес ответчика всего комплекта платежных документов в соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться в данном случае как просрочка кредитора по смыслу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд учел, что ответчик не отрицал свою информированность о наименовании, месте нахождения управляющей организации, в связи с чем, действуя добросовестно и разумно, мог получить сведения о размере платы за содержание общего имущества при непосредственном обращении к истцу.

Определение ВАС РФ от 27.08.2013 N ВАС-10886/13 по делу N А79-4305/2012
Проанализировав положения статей 210, 249, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание тарифы за содержание общего имущества многоквартирного дома, утвержденные на собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома 27.12.2010, пришли к выводу о наличии у предпринимателя установленной законом обязанности участвовать в уплате платежей по общему имуществу жилого дома, а также в издержках по его содержанию и сохранению и удовлетворил заявленное требование.
Ненаправление управляющей организацией платежных документов предпринимателю само по себе не освобождает собственника нежилого помещения от установленной законом обязанности оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества.

1.5. Обязанность по несению расходов на содержание общего имущества не ставится в зависимость от фактического пользования общим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2018 N 302-КГ18-12742 по делу N А19-8112/2017
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, руководствуясь положениями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества не ставится в зависимость от фактического пользования общим имуществом. Заявленная к взысканию сумма представляет собой плату за услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, которые истец обязан вносить как собственник нежилого помещения в таком доме, в связи с чем не имеется оснований для ее возврата (возмещения).

Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2015 N 301-КГ15-10041 по делу N А43-17201/2014
Судами установлено, что электроснабжение рассматриваемых многоквартирных жилых домов осуществляет ОАО "НСК" на основании договоров, заключенных с собственниками (пользователями) жилых и нежилых помещений. Как указано судами, в рассматриваемом случае содержание многоквартирных домов в целом невозможно отдельно от нежилых помещений, собственники (пользователи) которых являются потребителями услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме. Отсутствие фактического пользования общим имуществом и наличие отдельной системы электроснабжения не является основанием для освобождения собственников нежилых помещений от участия в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе по оплате электроэнергии, поставленной в места общего пользования в многоквартирном жилом доме. При наличии в многоквартирном доме приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с системами коммунальной инфраструктуры, и индивидуальных приборов учета ОАО "НСК" должно рассчитывать плату за электроэнергию с учетом пропорции между показаниями общедомового прибора учета и показаниями приборов учета, установленных как в жилом, так и в нежилом помещениях.

1.6. Собственник нежилого помещения несет расходы по содержанию общего имущества в МКД независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

Определение ВАС РФ от 01.03.2012 N ВАС-1557/12 по делу N А65-85/2011
Собственник несет расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения. При этом отсутствие между сторонами договорных отношений не могло являться основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно было служить препятствием для реализации права истца на получение соответствующих платежей.

Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-14046/10 по делу N А46-23660/2009
Суд оценил представленные предпринимателем в обоснование ее довода о самостоятельном несении расходов на содержание имущества доказательства и установил, что они не свидетельствуют о несении предпринимателем расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, поскольку представленные договоры заключались для обеспечения коммунальными услугами нежилых помещений, непосредственно находящихся у нее в собственности.

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

1.7. Само по себе признание недействительным решений общего собрания собственников помещений в МКД, связанных с созданием и функционированием ТСЖ, при доказанности факта оказания ТСЖ услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества, не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от обязанности по их оплате.

Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2015 N 304-ЭС15-15843 по делу N А70-4834/2014
При этом суды обоснованно отметили, что само по себе признание недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при доказанности факта несения товариществом расходов на содержание и обслуживание спорного нежилого помещения, не является основанием для освобождения общества "ПСФ "Стар" от обязанности по их оплате.

1.8. Право требования долга по оплате услуг по содержанию общего имущества, оказанных собственнику нежилого помещения в МКД, может быть уступлено.

Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2015 N 306-ЭС15-10930 по делу N А12-28613/2014
По договору уступки прав (цессии) от 07.02.2014 N 03/14 обществом "УК "ЖЭУ-43" право требования платы за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома с собственников нежилых помещений передано обществу "Спектр".
Правомерно указав при этом, что отсутствие между управляющей организацией и предпринимателем Трухменевой С.В. письменного договора управления многоквартирным домом не освобождает ее как собственника нежилого помещения в этом доме от исполнения предусмотренной законом обязанности по его содержанию.
Установив, что бремя содержания имущества лежит на собственнике, который в спорный период соответствующих платежей не осуществлял, суды взыскали с предпринимателя Трухменевой С.В. задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, начислив на сумму долга проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет задолженности, произведенный обществом "Спектр" на основании утвержденных в спорный период тарифов пропорционально доле собственника в общем имуществе жилого дома, а также расчет процентов, суды признали обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 N 306-ЭС15-9732 по делу N А12-28608/2014
Между обществом "Управляющая компания "ЖЭУ-43" (цедентом) и обществом "Спектр" (цессионарием) заключен договор уступки права (требования) от 07.02.2014 N 03/14, по условиям которого цедент уступает цессионарию существующие на 07.02.2014 права требования платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с собственников нежилых помещений, указанных в реестре должников (приложение N 1) в сумме 4 052 794 руб. 86 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе с предпринимателя Трухменевой С.В. в размере 44 647 руб. 15 коп. за период с марта 2011 года по февраль 2014 года.

2. Порядок расчета и внесения платы за услуги по содержанию общего имущества в МКД собственником нежилого помещения в данном МКД

2.1. Размер платы за содержание общего имущества в отношении собственника нежилого помещения определяется путем умножения тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяца.

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ
Поскольку управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса и в материалах дела имеется копия протокола от 09.04.2008 N 15 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме в размере 15 рублей 51 копейки за 1 квадратный метр помещения в месяц, то общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано было ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденной ставки: 15 рублей 51 копейка x 718,2 квадратных метра = 11 139 рублей 28 копеек.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о непрозрачном расчете стоимости услуг не может быть признан обоснованным, поскольку этот расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.

Определение ВАС РФ от 06.07.2011 N ВАС-8203/11 по делу N А43-37883/2009-41-862
Проверив расчет суммы иска, суд апелляционной инстанции признал его соответствующим требованиям статьи 37 Жилищного кодекса Российской, указав, что расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2019 N Ф09-8143/18 по делу N А60-20556/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 14.05.2019 N 309-ЭС19-5452 отказано в передаче дела N А60-20556/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)
Как верно указано судом апелляционной инстанции, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, расчет стоимости услуг определяется посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. При этом, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

2.2. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Данное обстоятельство не освобождает УК от обязанности доказать факт оказания услуг и несения расходов в связи с их оказанием.

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 16.08.2019 N 305-ЭС19-12504 по делу N А40-49618/2018
Доводы жалобы о том, что судами не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, основаны на неверном ее толковании, поскольку согласно данной позиции управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, что не исключает обязанность доказывания управляющей компанией факта оказания услуг и несения расходов в связи с их оказанием.

2.3. Собственники помещений должны нести затраты на общедомовые нужды пропорционально своей доле в общей площади обслуживаемых помещений.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 N 10АП-12274/2016 по делу N А41-12206/16 (Определением Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 305-ЭС17-3643 отказано в передаче дела N А41-12206/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)
В соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). При этом в соответствии со статьей 39 и частями 3, 7 и 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 17 Правил N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на один квадратный метр общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, из указанных норм права следует, что начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо с применением установленных органом местного самоуправления тарифов.
Как установлено судом, ООО УК "МКД "Восток" произвело расчет платы в спорный период исходя из утвержденных тарифов и площади помещения, принадлежащего ответчику путем умножения тарифа (установленного на соответствующий период) на площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчику.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности данного расчета, указав при этом на то, что соответствующие затраты на общедомовые нужды должны нести собственники помещений пропорционально своей доле от общей площади обслуживаемых помещений.
Исходя из конструктивных и технических характеристик дома, представленных истцом, площадь многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками составляет 3475,3 кв. м, жилых помещений (общая площадь квартир) - 2029,4 кв. м общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества с многоквартирном доме - 496,6 кв. м, помещений общего пользования - 287,5 кв. м.
Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, площадь общего имущества, соразмерная (пропорциональная) доле ответчика, составляет 189,32 кв. м или 20,07 процента.
Следовательно, с учетом устанавливаемых на соответствующие периоды тарифов, плата ответчика за содержание и ремонт общего имущества в заявленный период составит 112 482 руб. 60 коп.

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2018 N 304-ЭС18-720 по делу N А27-17007/2016
Суд исходил из следующего: нежилое пристроенное помещение, принадлежащее Обществу на праве собственности, является конструктивной частью многоквартирного дома, управление которым осуществляет истец; пристроенное помещение и многоквартирный дом имеют общие конструктивные элементы (стены в уровнях подвала, первого и второго этажей, перекрытия между подвальными помещениями и первым этажом, вторым и третьим этажом, единый ввод подающего и обратного трубопроводов тепловой сети и единый ввод трубопровода холодной воды, находящиеся в подвальном помещении), расположены на одном земельном участке; Общество не представило надлежащих доказательств, подтверждающих автономность, конструктивную и техническую независимость принадлежащих ему помещений от многоквартирного дома; на Обществе как на собственнике помещений в многоквартирном доме лежит бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания; расчет платы произведен Управляющей компанией на основании тарифов, утвержденных решениями собственников помещений; ввиду несвоевременного исполнения собственником помещений обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, с него надлежит взыскать пени за период с 13.08.2013 по 30.06.2016.

2.4. Если общим собранием собственников помещений в МКД не принято решение об установлении размера платы за содержание общего имущества, то такая плата для собственника нежилого помещения в МКД рассчитывается с использованием установленных уполномоченным органом тарифов.

Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2019 N 305-ЭС19-5682 по делу N А40-11684/2018
Суд кассационной инстанции указал следующее: поскольку общим собранием собственников многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Обществу нежилое помещение, не принято решение об установлении размера платы за содержание, обслуживание и ремонт общедомового имущества и мест общего пользования, данные услуги подлежат расчету в соответствии с установленными уполномоченными органами тарифами; постановлениями Правительства Москвы "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения", в том числе от 13.12.2016 N 848, установлено, что размер платы за эксплуатационные услуги подлежат расчету исходя из 1 кв. м общей площади жилого (нежилого) помещения; в такой цене заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная в статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации; данный тариф Общество применяет при расчетах со всеми собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-344 по делу N А12-66063/2016
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статьи 249, Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, постановления администрации города Волгограда от 24.12.2014 N 1676, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", установив, что общество являясь собственником нежилого помещения, расположенного в спорном жилом доме, не исполняет установленной законом обязанности по несению расходов на содержанию и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, подлежащих оплате управляющей организации - обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭК", правомерно пришли к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При этом судами обоснованно указано на необходимость применения тарифа, утвержденного постановлением администрации города Волгограда от 24.12.2014 N 1676, поскольку собственниками помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме не принято на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома. Основания для применения каких-либо иных тарифов отсутствуют.

Определение Верховного Суда РФ от 08.05.2019 N 307-ЭС19-5131 по делу N А42-8561/2017
Доводы кассационной жалобы о неправомерности применения тарифов, утвержденных постановлением администрации ЗАТО Александровск Мурманской области от 29.12.2010 N 2339, ввиду их установления только для собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирного жилого дома, является несостоятельным. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 306-ЭС19-13425 по делу N А55-20901/2018
Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 210, 249, 290, 420, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153, 154, 156, 157, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Порядком предоставления субсидий из бюджета городского округа Самара юридическим лицам (за исключением субсидий государственным (муниципальным) учреждениям), индивидуальным предпринимателям, а также физическим лицам - производителям товаров, работ, услуг, осуществляющим свою деятельность на территории городского округа Самара, в целях возмещения недополученных доходов, возникающих в связи с оказанием населению жилищных услуг по тарифам, установленным администрацией городского округа Самара и не обеспечивающим возмещение издержек, утвержденным постановлением администрации городского округа Самара от 07.02.2012 N 80, постановлением администрации городского округа Самара от 05.03.2018 N 137 "Об оплате жилых помещений муниципального и государственного жилищных фондов городского округа Самара в 2018 году" (далее - Постановление N 137), и исходили из следующего: установленный в договоре расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного доме, в котором расположены принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения, произведен Предприятием - управляющей компанией на основании тарифов, утвержденных уполномоченным органом для пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; право субсидировать те или иные расходы управляющей компании принадлежит органам, предоставляющим соответствующие субсидии; установленные Постановлением N 137 субсидии по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества предоставляются только гражданам, а затраты управляющей компании по содержанию жилых помещений компенсируются за счет средств бюджета городского округа Самара; возможность такой компенсации в отношении содержания нежилых помещений нормативными актами органа местного самоуправления не предусмотрена.

2.5. Размер задолженности собственника нежилого помещения по оплате услуг по содержанию общего имущества дома может быть уменьшен на стоимость некачественно оказанных услуг.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 N 01АП-2518/2019 по делу N А43-50422/2018
По мнению заявителя, ООО "Наш дом" необоснованно начислял завышенную плату при наличии согласованных тарифов; не выполнил перерасчет за необоснованно высокие счета за вывоз ТБО (услуга, входящая в состав платы за содержание жилья); в расчете суммы долга истец дважды указал сумму за май 2016 в размере 7923, 02 руб.; услуги оказывал ненадлежащего качества, что подтверждает письмо ГЖИ НО N 515-13-10167/2019 от 22.03.2019.
Расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту произведен исходя из площади соответствующих объектов недвижимости и тарифов, определенных постановлениями органа местного самоуправления за минусом услуг по ТБО.

2.6. Срок внесения платы за содержание общего имущества собственником нежилого помещения может быть установлен договором управления МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6627 по делу N А14-17743/2015
Во исполнение решения собственников помещений с управляющей организаций был заключен договор от 05.04.2012 управления многоквартирным домом.
Срок внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений спорного многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение ответчика, установлен пунктом 4.5 договора управления - не позднее 20-го числа месяца следующего за текущим расчетным периодом.

2.7. Плата со содержание общего имущества должна вноситься надлежащему лицу (исполнителю коммунальных услуг), наделенному в установленном порядке решением общего собрания собственников помещений в МКД полномочиями по управлению МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 310-ЭС16-13540 по делу N А68-8082/2013
Доводы предпринимателя Павликова С.С. о том, что им исполнена обязанность по внесению платы за оказание услуг по содержанию и ремонту принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, со ссылкой на договор, заключенный им с обществом с ограниченной ответственностью "Светлый город", нельзя признать обоснованными, поскольку на основании пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, между тем доказательств избрания собственниками помещений в многоквартирном доме в установленном порядке общества "Светлый город" в качестве управляющей организации в спорный период, судами не установлено.

2.8. Размер платы за содержание общего имущества в отношении нежилых помещений при выборе способа управления МКД в форме ТСЖ определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018
Исходя из этого Правила N 491 закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья путем внесения обязательных платежей и взносов (пункт 28); размер же обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (пункт 33); при этом размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 35).
Таким образом, при избранном способе управления многоквартирным домом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной этим собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Такой вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 09.11.2010 по делу N 4910/10.
Из материалов дела и объяснений, данных представителем Товарищества в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам, следует, что собственники помещений на общем собрании утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений с 2012 по 2016 годы в размере 12 рублей 00 копеек с 1 кв. м, на 2017 - 14 рублей 00 копеек с 1 кв. м.
Между тем, в нарушение статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций указанные доводы и документы не исследовали и не дали им надлежащей оценки.

2.9. Размер платы за содержание общего имущества может быть установлен в договоре между собственником нежилого помещения и ТСЖ. Данный размер может быть скорректирован в связи с самостоятельным участием собственника в содержании общего имущества (самостоятельный вывоз ТБО, уборка территории и т.д.).

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 N 08АП-3012/2017 по делу N А46-13870/2016
Как следует из пояснений ответчика, и не опровергалось представителем истца, с 2009 года по 2016 год между ИП Дедовым В.С. и ТСЖ "Октябрьский-29", ежегодно заключались договоры о содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми ТСЖ "Октябрьский-29" определило ИП Дедову В.С. размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Согласно представленным в материалы договорам от 01.01.2015, от 01.01.2016, размер ежемесячной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома составлял 8 000 руб.
ИП Дедов В.С. во исполнение условий договора производил плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, с сентября по декабрь 2013 года ежемесячно по 6 000 руб., с января по декабрь 2014 года ежемесячно по 6 500 руб., с января 2015 по июнь 2016 года ежемесячно по 8 000 руб., данные сведения не отрицались истцом, а также отражены в расчете цены иска (т. 1 л.д. 12).
Между тем, истец, полагая, что ответчик платил за содержание жилья в меньшем размере, чем установлено гражданским и жилищным законодательством обратился в суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны неоднократно заключая договоры о содержании общего имущества в многоквартирном доме, самостоятельно определяли круг прав и обязанностей, как товарищества собственников жилья, так и собственника нежилых помещений, включая размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из пояснений ответчика поскольку, он сам осуществляет вывоз твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, содержание прилегающей территории, то есть разделяет бремя содержания общего имущества, постольку нет оснований для включения в общий размер платы за содержания общего имущества, платы за данные услуги. При подписании договоров, сторонами были учтены данные обстоятельства, в силу чего стороны пришли к соглашению о размере платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, который исключает плату за услуги, осуществляемые и оплачиваемые предпринимателем самостоятельно.
Данный факт истцом не отрицался, обратного материалы дела не содержат.
Каких-либо сведений о признании договоров, заключенных между ИП Дедовым В.С. и ТСЖ "Октябрьский-29", недействительными либо их оспаривании истцом и ответчиком не представлено.
Суд апелляционной инстанции не отрицает наличие у ИП Дедова С.В. обязанностей, наряду с другими собственниками помещений, расположенных в многоэтажном жилом доме по адресу г. Омск, ул. Кирова, 20, нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, но с учетом площади принадлежащих ответчику нежилых помещений, производимой оплаты по договорам о содержании общего имущества, учитывающих фактическое соучастие ИП Дедова С.В. в содержании общего имущества, суд не усматривает оснований, для дополнительного взыскания платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2.10. Собственники помещений в МКД вправе принять решение, согласно которому, в случае отсутствия решения об утверждении иной платы за содержание и ремонт общего имущества, размер такой платы за каждый последующий год действия договора управления увеличивается на коэффициент-дефлятор.

Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2019 N 310-ЭС19-9549 по делу N А68-3483/2018
Согласно решению собственников от 29.05.2015 плата за содержание установлена в размере 14 рублей за 1 кв. метр на срок 1 год; одновременно собственниками утвержден договор управления, пунктом 6.2.1 которого предусмотрено с 01 мая каждого текущего года, в котором происходит пролонгация договора, при неисполнении собственниками пункта 5.1.16 договора (утверждение нового тарифа), увеличивать размер платы за содержание и ремонт общего имущества на коэффициент-дефлятор на платные услуги населения в сфере ЖКХ, в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.
Таким образом, собственниками дома согласовано, что в случае непринятия решения собранием собственником об утверждении иной платы за содержание и ремонт общего имущества на новый период, размер платы за содержание и ремонт общего имущества за каждый последующий год действия договора управления увеличивается на коэффициент-дефлятор на платные услуги населению в сфере ЖКХ.
Решение собственников оспорено не было, недействительным не признано. Напротив, своими последующими действиями по оплате расходов за содержание, с учетом применения коэффициента-дефлятора, они подтвердили действие ранее согласованных условий договора управления.
Соответственно, управляющая организация не изменила односторонне порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и не начисляет плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
Включив в договор условия об индексации, стороны согласились с тем, что последующая индексация будет означать изменение платы по договору по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

2.11. Собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение об утверждении дополнительных критериев для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П
"По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова"
Соответственно, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

3. Признание нежилого помещения частью МКД или самостоятельным объектом

3.1. Признание нежилого помещения частью МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 309-ЭС18-25034 по делу N А71-10126/2017
Разрешая спор, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 44, 154, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 N 491, установив по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, что принадлежащие обществу нежилые помещения не являются самостоятельными строениями, имеют признаки единства с многоквартирным жилым домом, признав доказанным факт оказания управляющей компанией ответчику в спорный период коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, и неисполнение обществом обязанности, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению соответствующих платежей, а также платы на капитальный ремонт, суды удовлетворили требования управляющей компании.
Приведенные обществом в кассационной жалобе доводы об отсутствии у пристроя Литер Пр сообщения с жилой частью дома и о том, что данное нежилое помещение является отдельным объектом недвижимости, равно как и доводы о несогласии с размером взысканных денежных средств, являлись предметом рассмотрения судов и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что не входит в полномочия Верховного Суда Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2018 N 309-ЭС18-11893 по делу N А60-27488/2017
Придя к выводу с учетом установленных по делу обстоятельств об отсутствии доказательств того, что указанные помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, имеющим автономные системы холодного водоснабжения и канализации, суды посчитали о наличии у ответчика, как потребителя комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, обязанности по оплате расходов по содержанию и текущему ремонту имущества в спорный период наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме.

Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 304-ЭС17-14612 по делу N А45-27479/2015
Придя к выводу с учетом установленных по делу обстоятельств об отсутствии доказательств того, что помещение ответчика являлось полностью обособленным, изолированным и могло существовать отдельно без жилого дома в период заявленных исковых требований, а напротив, многоквартирный дом и пристрой имели общие инженерные коммуникации, были технически взаимосвязаны и технически эксплуатироваться нежилое помещение ответчика без инженерных сетей многоквартирного дома в части теплоснабжения и водоотведения не могло, суды посчитали о наличии у ответчика, как потребителя комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, обязанности по оплате расходов по содержанию и текущему ремонту имущества в спорный период наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме.

Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2016 N 307-ЭС16-7353 по делу N А66-9848/2014
При этом суд исходил из того, что фактически многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: г. Кимры, ул. Урицкого, д. 98, со встроенно-пристроенным нежилым помещением магазина является единым объектом капитального строительства. Отдельных зданий с адресами: г. Кимры, ул. Урицкого, д. 98, литера А и литера Б, не имеется, поставка коммунальных ресурсов осуществляется в нежилое помещение с использованием соответствующих общедомовых инженерных сетей и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что земельный участок под магазин имел самостоятельные инженерные сети до 30.06.2014.
Данные выводы суда поддержал суд округа, указав, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от несения им расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, несение расходов на уборку территории не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Размер платы за содержание общего имущества пропорционален площади занимаемого собственником помещения.
Предприниматель, будучи собственником нежилого помещения в доме, являлась потребителем услуг, оказываемых обществом как организацией, обслуживающей этот дом, вне зависимости от наличия или отсутствия между ними договора.

Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 301-ЭС15-12689 по делу N А43-8653/2013
Согласно заключению судебно-технической эксперта от 08.09.2014 N 865 жилое многоквартирное здание по адресу: г. Дзержинск, ул. Самохвалова, д. 8, и нежилое пристроенное здание по адресу: г. Дзержинск, ул. Самохвалова, д. 8, литера А1, являются разными объектами недвижимости.
Одновременно экспертом установлено, что с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.
Из первоначального технического паспорта от 06.11.2008 следует, что нежилое спорное помещение расположено на земельном участке многоквартирного жилого дома, входящего в общедолевую собственность, спроектировано и возведено как единое целое.
Исследовав по правилам статьи 71 Кодекса представленные доказательства и руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд, установив, что спорное нежилое пристроенное помещение является частью жилого многоквартирного дома, технически взаимосвязано с общим имуществом и инженерными коммуникациями, удовлетворил заявленные требования, взыскав с общества задолженность по оплате оказанных услуг и проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса.

Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2019 N 310-ЭС18-24090 по делу N А62-9504/2017
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в собственности общества находятся встроенно-пристроенные нежилые помещения, являющиеся составной частью МКД и не выделенные как отдельные объекты права; доказательства обособленности нежилых помещений обществом не представлены; истец осуществлял функции управляющей компании и исполнял обязанности по обслуживанию и содержанию общего имущества МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6443 по делу N А14-17047/2014
Суд исходил из следующего: нежилое пристроенное здание, в котором расположены принадлежавшие предпринимателю в спорный период помещения, является составной частью единого строительного комплекса "жилой дом поз. 33 в 12 мкр. СЖР"; пристроенное здание и многоквартирный дом имеют общий конструктивный элемент (фундаментную плиту), стоят на кадастровом учете под единым кадастровым номером и на одном земельном участке; пристроенное здание является частью многоквартирного дома и не имеет инженерно-технологической самостоятельности по отношению к многоквартирному дому, поскольку все инженерные коммуникации являются составной частью общей системы единого строительного комплекса "жилой дом поз. 33 в 12 мкр. СЖР"; на предпринимателе, как на собственнике помещений в многоквартирном комплексе в спорный период, лежало бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания.

Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22636 по делу N А19-17018/2015
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные обществом требования, руководствовался статьями 210, 249, 290, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Суд на основании заключения судебной экспертизы установил, что нежилое здание компании, являющееся пристроенным самостоятельным (отельным) объектом, является конструктивной частью многоквартирного дома, подключено к внутридомовым системам тепло- и водоснабжения, относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, обслуживание которого осуществляет истец, а следовательно, собственник нежилого помещения обязан нести расходы на содержание управляющей компанией (обществом) спорных инженерных сетей в определенном экспертизой размере.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2019 N Ф09-4186/19 по делу N А47-4982/2018
Суды, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств того, что принадлежащее ответчику помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без жилого дома, пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик наравне с другими собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 74А, является потребителем комплекса услуг и работ, оказываемых и выполняемых обществом УК "Меридиан" в процессе содержания жилого дома, в связи с чем, на него возложены обязательства по их оплате, в том числе за оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2018 N Ф09-2352/18 по делу N А34-8996/2017
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что занимаемое учреждением (ответчиком) встроенно-пристроенное помещение является частью жилого многоквартирного дома, технически взаимосвязано с общим имуществом дома инженерными коммуникациями, общим подвалом, стеной и отдельно (изолированно) от жилого дома существовать не может, при этом факт оказания истцом услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома подтверждается материалами дела, тогда как доказательств оплаты оказанных истцом услуг ответчиком не представлено.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2015 N Ф09-9665/15 по делу N А34-7683/2014
Судами установлено, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, конструктивно связано с остальными помещениями жилого дома, входящими в состав общего имущества и требующими технического обслуживания и ремонта. Данный вывод сделан на основании исследования акта общества "Курганстройэкспертиза" от 27.11.2003 N 18, кадастрового паспорта помещения, технического паспорта помещения. Нежилое помещение ответчика пристроено к зданию общежития, инженерное обеспечение от городских сетей, о чем свидетельствует акт "Курганстройэкспертиза" от 27.11.2003 N 18. Из технического паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок следует, что подвал - блок обслуживания соединен между жилым домом и пристроенными помещениями проходом и шахтой лифта. Кроме того, из технического паспорта усматривается, что нежилые помещения ответчика примыкают к стенам многоквартирного дома одной стеной.

3.2. Признание нежилого помещения самостоятельным объектом.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 309-ЭС18-6191 по делу N А07-29894/2016
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, 158 Жилищного кодекса, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение суда первой инстанции, и отказал в удовлетворении требований, установив, что помещения ответчика не входят в состав многоквартирного жилого дома, в связи с чем уплата взносов на капитальный ремонт не требуется.
Апелляционный суд верно исходил из того, что согласно справке Отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан от 22.03.2017 N 01-28/142 помещение 3 по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, г. Белорецк, ул. Кирова, 46, граничит с наружной стеной жилого дома N 46 по ул. Кирова в г. Белорецке, дверные проемы между нежилым помещением и жилым домом отсутствуют; у спорного помещения имеются отдельные входные группы, а также раздельная кровля.
В соответствии с актом обследования помещения общества "Кафе Южное" от 15.09.2017, помещение ответчика, расположенное по адресу: г. Белорецк, ул. Кирова, 46, лит. 3, имеют собственную кровлю, не связанную с многоквартирными домами N 46 по ул. Кирова и N 46 по ул. К. Маркса. Помещение не имеет общих стен с указанными многоквартирными домами. В месте примыкания к поименованным домам стена помещения общества "Кафе Южное" представляет собой отдельный конструктивный элемент. Межэтажные перекрытия общих конструктивных элементов с многоквартирными домами не имеет.
Из письма администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан от 19.09.2017 N 87-жкх следует, что помещение, занимаемое обществом "Кафе "Южное" является встроенно-пристроенным нежилым помещением, предназначенным для самостоятельного использования с отдельными входными группами и отдельной кровлей. Указанный объект недвижимости согласно техническому паспорту имеет литеру 3 и не связан с обслуживанием как жилого дома N 46 по ул. Кирова, так и жилого дома N 46 по ул. Карла Маркса. В этой связи площадь крыши нежилого помещения общества "Кафе Южное" в республиканскую программу 2015 года по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома N 46 по ул. Кирова г. Белорецк не включалась. Бремя содержания нежилого помещения, занимаемого обществом "Кафе "Южно" полностью относится на ответчика, в том числе и содержание энергосетей.
Судом также учтено, что обществом "Кафе Южное" заключены договоры на потребление тепловой энергии и горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, а также договор электроснабжения. При этом у ответчика имеются отдельные вводы систем теплоснабжения и горячего водоснабжения, которые независимы от общедомовой системы многоквартирного дома.
Надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства и подтверждающих факт единства принадлежащего ответчику помещения с многоквартирным домом N 46 по ул. Кирова г. Белорецка Республики Башкортостан, Фонд не представил.

Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2015 N 310-ЭС15-15591 по делу N А14-6134/2014
Суд кассационной инстанции, признал выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными, сделанными с неправильным применением статей 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, противоречащими имеющимся в деле документам и установленным по делу обстоятельствам, отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и отказал ТСЖ в иске. Суд округа исходил из следующего: спорное помещение, представляющее собой самостоятельное двухэтажное здание, принадлежащее Школе на праве оперативного управления, по своим характеристикам не относится к многоквартирному жилому дому, управление которым осуществляет ТСЖ; согласно экспертному исследованию здание Школы, построенное значительно позже, чем многоквартирный дом, является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным входом, не имеет с многоквартирным домом общих помещений, крыши, подвальные помещений, водостоков, парапетов лестниц, пандусов, галерей, переходов или иных несущих или ограждающих конструкций, общих систем инженерного обеспечения и оборудования, здания и подвалы в них не имеют проходов из одного в другое; тот факт, что здание Школы пристроено к одной из стен многоквартирного дома и через подвалы дома и здания Школы проходят транзитные водопроводные сети холодного водоснабжения, не свидетельствует о том, что названные строения представляют собой единый объект недвижимости; на кадастровом учете земельный участок под спорным объектом Школы и под многоквартирным домом как единое целое за многоквартирным домом не зарегистрирован; поскольку названные строения являются самостоятельными объектами, у Школы отсутствует обязанность платить ТСЖ за содержание общего имущество многоквартирного дома и ремонт лифтового оборудования в названном доме.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2017 N Ф09-12478/16 по делу N А71-4709/2016
Суд руководствовался также положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, из содержания которой следует, что признаками единства здания служат:
- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
При этом установлено, что многоквартирный жилой дом построен в 1995 году, пристроенное нежилое помещение к жилому дому - в 2003 году; пристроенное нежилое помещение с назначением: универсальный магазин с отделом "Овощи", имеет адрес, отличный от адреса многоквартирного жилого дома; имеет свой фундамент, несущие стены и крышу; материалы стен дома (панель) и пристроя (кирпич) различные; пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений, сообщения с домом.
Из акта обследования инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации, стен, фундаментов жилого дома N 126 по ул. Пушкинская и пристроя (нежилое помещение N 126А ул. Пушкинская) к данному жилому дому от 29.10.2015 следует, что пристрой имеет автономную систему холодного водоснабжения и канализации.
Поскольку пристроенное здание, имеет самостоятельные несущие, ограждающие конструкции и кровлю, является самостоятельным объектом недвижимости, не связан с общим имуществом многоквартирного жилого дома, так как функциональная связь нежилых объектов отсутствует, в удовлетворении иска обоснованно отказано.

4. Распределение обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества между собственниками и пользователями нежилых помещений в МКД

4.1. В отношении нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (собственности субъекта РФ или РФ), обязанность по оплате содержания общего имущества лежит соответственно на муниципальном образовании, субъекте РФ или РФ.

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2019 N 309-ЭС19-10705 по делу N А47-15332/2017
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суды удовлетворили заявленные требования, исходя из возникновения на стороне муниципального образования город Оренбург как собственника спорных нежилых помещений обязанности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также правильности представленного в материалы дела расчета стоимости оказанных услуг.
Отклоняя доводы Управления о том, что с 19.06.2017 Компания является владельцем помещения, в связи с чем обязана нести соответствующие расходы по его содержанию, судебные инстанции верно руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности"
26. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 N 303-ЭС18-22434 по делу N А37-2034/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт оказания обществом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период при отсутствии документального подтверждения оплаты собственником нежилого помещения (муниципальное образование "Город Магадан") оказанных услуг, признали иск обоснованным.
Суды отметили, что само по себе обстоятельство передачи спорного помещения по договорам безвозмездного пользования и аренды не снимает с собственника имущества обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, поскольку арендаторы и ссудополучатели не заключали договоры относительно содержания и ремонта общего имущества с управляющей организацией.

Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 302-ЭС17-1327 по делу N А19-17019/2015
Суды исходили из следующего: надлежащим ответчиком по делу является муниципальное образование в лице Комитета, который в силу Положения о нем является функциональным органом администрации города Братска, уполномоченным по поручению администрации представлять ее интересы, а также выступать от имени муниципальной казны; материалами дела подтверждено, что управляющая компания надлежащим образом оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены принадлежащие муниципальному образованию помещения, однако собственник спорных помещений в период с 01.01.2013 не вносил плату за оказанные Обществом услуги; условиями договоров безвозмездного пользования и аренды помещений, принадлежащих муниципальному образованию, не предусмотрена обязанность ссудополучателей и арендаторов нести расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; в отсутствие отдельных договоров ссудополучателей и арендаторов с исполнителем коммунальных услуг такие расходы подлежат взысканию с муниципального образования за счет казны.

Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 303-ЭС17-3007 по делу N А37-2367/2015
Суды исходили из следующего: поскольку в собственности муниципального образования находится нежилое помещение в многоквартирном доме, собственник в лице Комитета должен нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество; Отдел МВД России не является собственником помещения и не должен нести расходы по содержанию общего имущества дома; отсутствие договорных отношений управляющей компании с собственником помещения не освобождает последнего от обязанности нести указанные расходы; факт оказания Обществом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме подтвержден представленными в материалы дела документами; расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома произведен истцом исходя из площади принадлежащего ответчику нежилого помещения и действующего в спорный период тарифа, установленного решением общего собрания собственников многоквартирного дома и нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

4.2. Собственник нежилого помещения - муниципальное образование вправе требовать с пользователей данного помещения возмещения расходов на оплату содержания общего имущества, если такая обязанность пользователя предусмотрена соответствующим договором с муниципальным образованием.

Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2019 N 306-ЭС19-7953 по делу N А57-26007/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 124, 125, 126, 210, 219, 249, 308, 309, 310, 329, 330, Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 46, 152, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установив, что муниципальное образование является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляет Общество, следовательно, обязано вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, признав доказанным наличие задолженности и ее размер, пришли к выводу об обоснованности исковых требований, заявленных к муниципальному образованию "Город Саратов" в лице Комитета.

Определение Верховного Суда РФ от 23.07.2018 N 302-ЭС18-10162 по делу N А33-9422/2017
Установив, что условиями договора безвозмездного пользования от 03.03.2015 N 66 БВП предусмотрена обязанность ссудополучателя нести дополнительные расходы по оплате стоимости содержания общего имущества многоквартирного жилого дома пропорционально площади помещений муниципальной собственности в жилом доме, суд, руководствуясь положениями статей 15, 695, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск в части 73 857 руб. 52 коп.
Указав, что согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении в силу закона обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на ссудополучателей нежилых помещений в таких многоквартирных жилых домах, признав, что взысканные с комитета пени по делу N А33-13381/2016 являются мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств комитетом, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требований истца в данной части.

4.3. В случае, если по условиям договора аренды нежилого помещения в МКД арендатор обязан нести расходы на содержание общего имущества, арендодатель, оплативший такие услуги, вправе взыскать их стоимость с арендатора.

Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2019 N 307-ЭС19-8647 по делу N А05-6932/2018
Проанализировав условия договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора по несению расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся арендуемые им нежилые помещения, установив, что оплата задолженности за оказанные управляющей компанией услуги произведена арендодателем, как собственником имущества, суды, руководствуясь статьями 210, 309, 310, 421, 608, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии у предпринимателя обязанности с 02.09.2016 по возмещению администрации понесенных ей расходов в сумме 53 581 руб. 35 коп.

Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2563-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы муниципального образования города Братска на нарушение конституционных прав и свобод статьей 210 и пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации»
Статья 210 и пункт 3 статьи 308 ГК Российской Федерации, рассматриваемые в системе действующего правового регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, включая части 3 и 4 статьи 30, часть 1 статьи 39, статью 153, часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечивают справедливый баланс интересов участников соответствующих отношений - собственников и законных владельцев помещений, а также оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию многоквартирных домов организаций, не препятствуя защите прав муниципального образования посредством взыскания убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств арендаторами и ссудополучателями, не могут расцениваться как нарушающие права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2017 N 307-ЭС17-15054 по делу N А13-16964/2016
Проанализировав условия договора аренды от 11.01.2010, предусматривающего обязанность арендатора по несению расходов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им нежилое помещение, установив, что оплата задолженности за оказанные управляющей компанией услуги произведена арендодателем, как собственником имущества, суды руководствуясь статьями 15, 210, 249, 309, 310, 393, 421, 608, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии у общественной организации обязанности по возмещению администрации понесенных ей расходов в сумме 205 312 рублей 55 копеек.

4.4. Собственник помещения в МКД не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать с исполнителем коммунальных услуг договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества МКД.

Определение ВАС РФ от 24.01.2014 N ВАС-19642/13 по делу N А12-5130/2013
При принятии решения суды руководствовались положениями статей 210, 215, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 11646/10 и от 17.04.2012 N 1522/11, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств предпринимателя (арендатора) перед управляющей компанией. В настоящем случае именно собственник нежилого помещения, расположенного в том числе и в многоквартирном доме, в силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
В связи с изложенным суды удовлетворили заявленное требование к муниципальному образованию. Расчет суммы задолженности произведен в соответствии с тарифом, установленным общим собранием собственников помещений от 29.05.2009, и признан судами обоснованным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009
Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось.
При данных обстоятельствах оспариваемые судебные акты согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
В своих письмах на имя председателя правления товарищества, которыми в том числе руководствовались суды при принятии судебных актов по делу, департамент указывает, что исходя из договора аренды обязанность по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг возлагается на арендатора, который должен заключить соответствующие договоры.
Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

Определение ВАС РФ от 19.12.2013 N ВАС-18591/13 по делу N А12-5560/2013
При принятии решения суды руководствовались положениями статей 210, 215, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 11646/10 и от 17.04.2012 N 1522/11, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств предпринимателя (арендатора) перед управляющей компанией.

Определение ВАС РФ от 24.01.2013 N ВАС-18222/12 по делу N А42-7606/2011
Отказывая в удовлетворении требования, предъявленного к обществу, суды, руководствуясь положениями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что обязанность оплачивать расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника нежилого помещения и не может быть возложена на арендатора помещения (общество).
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11.

4.5. В отсутствии заключенного между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг договора на оказание услуг по содержанию общего имущества лицом, обязанным оплатить фактически оказанные услуги является собственник-арендодатель, а не арендатор.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)
ВОПРОС 5. На ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?
ОТВЕТ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2017 N 306-ЭС17-9742 по делу N А12-61915/2016
Суды исходили из следующего: собственник в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; отсутствие договорных отношений управляющей компании с собственником помещения не освобождает последнего от обязанности нести указанные расходы; материалами дела подтверждено, что Общество надлежащим образом оказывало услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено принадлежащее Российской Федерации помещение; расчет задолженности, произведен Обществом на основании утвержденных в спорный период тарифов пропорционально доле собственника в общем имуществе жилого дома; поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике, который в спорные периоды соответствующих платежей не осуществлял, с собственника в лице Управления Росимущества подлежит взысканию задолженность за период с октября по декабрь 2013 года (с учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании долга за август - сентябрь 2913 года, о применении которой заявил ответчик); в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

4.6. Обязанность по несению расходов на содержание общего имущества у лица, которому нежилое помещение передано на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), возникает с момента государственной регистрации таких прав. До этого момента обязанность по внесению данных платежей лежит на собственнике помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2016 N 305-ЭС16-17360 по делу N А41-100302/2015
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 210, 216, 249, 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, разъяснениями, приведенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об обоснованности требований Общества.
Суды исходили из следующего: материалами дела подтверждено, что управляющая компания надлежащим образом оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены принадлежащие Администрации помещения, что Администрацией не опровергнуто; Администрация, как собственник спорных помещений, в период с 01.12.2015 не вносила плату за оказанные Обществом услуги, поэтому должна уплатить Обществу 3 176 504 руб. 55 коп. задолженности, расчет которой является верным; отсутствие договора с управляющей компанией не освобождает Администрацию от внесения платы за оказанные управляющей компанией услуги, поскольку управляющая компания неоднократно уведомляла Администрацию о необходимости заключения договора и принятия участия в содержании общего имущества многоквартирных домов; доказательства выбытия спорных помещений из собственности Администрации, а также государственной регистрации права собственности или права хозяйственного ведения на часть спорных помещений за другими лицами отсутствует; довод Администрации о том, что расходы по содержанию должны нести арендаторы помещений противоречит действующему законодательству.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

 

06 Декабря 2019 года